8月31日，中国东说念主民银行、国度金融监督惩处总局发布《对于缩小存量首套住房贷款利率磋商事项的见知》（以下简称《见知》），存量房贷利率下调靴子落地，稳当市集多量预期。咱们以为，此项战略的出台刚直其时。

　　来源，存鄙人调存量房贷利率的客不雅必要性。阐明央行数据，本年上半年个东说念主住房贷款累计披发3.5万亿元，较旧年同期多披发超过5100亿元，对住房销售复古力度显著加大。但数据清楚，6月末个东说念主住房贷款余额比旧年同期减少2600亿元。这主若是因为部分住户提前偿还存量房贷，以致出现了一些作恶违纪的“转贷降息”时事。

　　2022年新披发住户房贷加权平均利率大幅下行，第四季度降至4.26%，而此前房地产市集火热时代披发的存量房贷利率水平多量在5.0%至6.0%之间。这就意味着现时新、老房贷利率之间的差距约在0.8至1个百分点，成为旧年末以来出现一些“提前还贷”“转贷降息”时事的径直原因。这在一定进程上冲击了房贷市集治安。更为遑急的是，如果存量房贷利率高悬会制约新披发住户房贷利率的下调空间，可能会激勉更大范围的“提前还贷”。而执续下调新披发住户房贷利率，又是现时缩小住户购房本钱、扭转楼市预期的时弊一招。

　　其次，从过往警戒来看，也曾出现过存量房贷利率下调以复古楼市的前例。2008年10月，央行决定将交易性个东说念主住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例下调为20％。随后，多家银行晓示对稳当条款的存量房贷利率从八点五折降到七折，降幅约1个百分点。这些战略对扭转其时楼市下滑势头起到了时弊作用。

　　骨子上，此前战略面的提法已由来源的“复古和饱读吹”，鼎新为“带领银行照章有序鼎新存量个东说念主住房贷款利率”；8月18日央行等3部门召开金融复古实体经济和防护化解金融风险电视会议，提议要“统筹探讨增量、存量偏激他金融居品价钱相关”，主要指向现时存量住户房贷利率与新披发住户房贷利率及搭理收益率收支偏大的问题。基于此，东南亚华人群市集对于下半年将缩小存量房贷利率也曾造成了较为一致的预期，时弊是下调幅度。

　　《见知》律例，（置换存量贷款的）新披发贷款利率水平在贷款市集报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款披发时地点城市首套住房交易性个东说念主住房贷款利率战略下限。按照这一律例，展望存量首套房贷利率平均降幅会在0.5至0.6个百分点傍边。收敛本年上半年，存量房贷范围约为38.6万亿元，按照其中70%—80%为首套房贷测算，若利率下调0.5个百分点，银行利息收入相应每年可能减少约1500亿元，约占2022年交易银行净利润总和的6.5%。对于银行在利息方面的耗费，可通过疏通银行适度下调入款利率等模式来部分弥补，并且咫尺也具备这么的条款。

　　再次，现时下调存量房贷利率具备较好的本质可行性。阐明入款利率市集化鼎新机制，入款利率将参考以10年期国债收益率为代表的债券市集利率和以1年期LPR报价为代表的贷款市集利率合理鼎新。这意味着在6月和8月1年期LPR报价下调，以及近期10年期国债收益率执续下行鼓励下，新一轮入款利率下调经由或将开启。据了解，部分银行已于近期运行缩小部分期戒指期入款利率。这将缓解银行净息差收窄压力，在执续缩小实体经济融资本钱的同期，鼓励银行较快下调存量房贷利率。探讨到现时储蓄入款余额约为131万亿元，如果储蓄入款利率平均下调0.15个百分点，即可为银行每年爽快利息开销约2000亿元。从这个角度看，现时下调存量房贷利率的条款也曾闇练。

　　咱们以为下调存量房贷利率是一项较有劲的举措，或者在较猛进程上改善楼市预期，鼓励房地产行业鄙人半年尽快竣事软着陆，得到经济社会的空洞效力。（作家区别是东方金诚首席宏不雅分析师黄金调教，高档分析师）